Promouvoir l’encadrement des loyers
En cette période qui voit se profiler les élections municipales, la question du logement est à l’ordre du jour dans de nombreuses communes dans lesquelles la cherté des prix et des loyers empêche travailleurs, familles et étudiants de se loger. C’est l’occasion de faire le point sur l’encadrement des loyers.
Défendre et promouvoir l’encadrement des loyers
Par Jean-Marie Fouquer. Le 28 décembre 2025.
L’encadrement des loyers est un dispositif qui limite les loyers applicables lors de la mise en location d’un logement avec un bail d’habitation. Il peut s’appliquer dans les villes dans lesquelles le marché immobilier est en tension.
C’est l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan », qui a prévu :
- l’encadrement des loyers, à titre expérimental pour huit ans (2018-2026) ;
- ce, uniquement dans les villes qui en font la demande ;
- et à condition que les tensions du marché immobilier y soient attestées par des critères objectifs.
Ce qu’est l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers, c’est la possibilité d’imposer une limite au principe de libre fixation des loyers d’habitation. Dans les villes concernées, le loyer des logements doit être fixé dans le respect d’un plafond fixé par l’administration. L’encadrement est donc un plafonnement.
Mais, dans certaines communes situées en zone tendue, il existe des règles spécifiques d’encadrement des loyers (notamment le complément de loyer, les loyers de référence minoré et majoré).
Une limitation restreinte, dans les faits, par plusieurs dispositifs
L’encadrement des loyers est le reflet du marché
L’encadrement des loyers se fonde sur une analyse objective des loyers pratiqués. Ceux-ci sont relevés de manière massive. Les loyers à respecter sont donc le résultat d’un travail statistique. Par conséquent, les loyers plafonds sont finalement le plus souvent proches de ceux d’un marché libre. Une exception toutefois, pour les petites surfaces. Pour ces dernières, l’application de l’encadrement des loyers aboutit effectivement à un loyer largement inférieur à celui résultant de la seule loi de l’offre et de la demande.
L’encadrement des loyers peut être atténué par un complément de loyer.
Le loyer pratiqué peut même en parfaite légalité dépasser le plafond prévu si le logement dispose de certaines caractéristiques de localisation ou de confort plus ou moins exceptionnelles qui le distinguent des logements équivalents du voisinage immédiat. Le loyer peut donc en réalité être très proche de celui résultant de la seule loi de l’offre et de la demande.
Dans quelles conditions s’applique l’encadrement des loyers ?
Pour qu’une commune ou une intercommunalité puisse appliquer l’encadrement des loyers, il faut tout d’abord qu’elle en fasse un objectif de politique du logement et qu’une majorité favorable s’y dégage lors d’un vote.
Ensuite, la candidature est examinée par le gouvernement qui doit vérifier que sont bien réunies localement les quatre conditions prévues par la loi :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.
L’examen rigoureux par le gouvernement de la demande est important pour éviter d’éventuels recours. Candidature n’est donc pas synonyme de succès puisqu’une candidature peut être validée ou bien refusée.
Si la candidature est acceptée, c’est ensuite le préfet qui publie les plafonds à respecter et la date à partir de laquelle l’encadrement des loyers s’applique. Cette dernière phase peut être longue (de plusieurs mois à plusieurs années), car l’élaboration des plafonds nécessite un gros travail de relevé des loyers puis d’étude statistique.
L’état des lieux
À l’été 2025, l’encadrement des loyers s’appliquait dans 69 villes, de Paris au Pays Basque en passant par Lyon, Bordeaux ou Montpellier. Le loyer des logements y est plafonné.
Cela dit, il est toujours possible de louer plus cher grâce à plusieurs dispositifs (voir plus haut).
L’extension de la mesure à de nouvelles villes est prévue fin 2025 et courant 2026.
Pourquoi de nouvelles candidatures ?
Certaines communes cherchent une réponse à la cherté des prix et des loyers qui empêche travailleurs, familles et étudiants de se loger. L’encadrement des loyers est vu comme un outil à leur disposition dans la lutte contre la crise du logement. De même que les règles limitant la location touristique et le permis de louer. L’encadrement des loyers vise à leur permettre de juguler la hausse ininterrompue des loyers et de desserrer l’étau qui étrangle les locataires. C’est un outil de justice ou de mixité sociale.
Certaines villes candidates sont historiquement chères et connaissent des tensions locatives depuis longtemps, comme la banlieue parisienne. Dans d’autres, comme Marseille ou l’agglomération d’Annemasse, l’urgence est plus récente. Elles connaissent une forte hausse de l’immobilier.
Premier bilan
Après presque cinq années de mise en œuvre de l’encadrement des loyers, l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) propose la première évaluation d’impact du dispositif. Deux documents sont disponibles : « Les effets de l’encadrement des loyers à Paris » et « Évaluation d’impact de l’encadrement des loyers à PARIS ».
Réalisée avec l’équipe de recherche en économie du CESAER et du LéP, cette étude propose, à partir des données d’annonces du groupe SeLoger, une évaluation des effets de l’encadrement des loyers à Paris. Afin de mettre en perspective les résultats, l’analyse s’enrichit de la mesure des effets de l’encadrement des loyers sur l’offre de locations dans cinq autres grandes villes régulées : Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier.
Le dispositif expérimental a été mis en place depuis le 1ᵉʳ juillet 2019 à Paris dans un contexte de crise du logement abordable.
La pérennisation du dispositif après le 23 novembre 2026, fin de la période d’expérimentation, est notamment conditionnée par l’évaluation de son efficacité.
De cette première étude économétrique menée en France pour apprécier l’impact de l’encadrement des loyers, il ressort que le dispositif mis en œuvre a un effet de modération de la hausse des loyers à Paris, qui lui est propre et qui est distinct de l’inflation, de l’évolution de l’IRL ou encore de la conjoncture. En l’absence du dispositif d’encadrement, nous avons évalué que le loyer moyen entre juillet 2019 et juin 2023 aurait été de 1 533€, alors que le loyer moyen observé avec encadrement n’est que de 1 469€, soit une économie de 64€ par mois. Cela correspond à une modération de la hausse des loyers de -4,2% par rapport à la situation sans encadrement. L’effet tend à se renforcer dans le temps : il était de -2,5 % entre mi 2019 et mi 2020 et atteint -5,9 % entre mi 2022 et mi 2023. Il est aussi plus fort, en moyenne, sur les petits logements que sur les grands.
Leur conclusion est éloquente : « 141 € par mois de dépense évitée pour les locataires en moyenne grâce à l’encadrement des loyers, soit 1 694 € par an. ». On comprend que les municipalités puissent souhaiter voir le dispositif pérennisé.
Une volonté de pérenniser le dispositif
Alors que l’expérimentation du dispositif se termine en novembre 2026, le député socialiste Iñaki Echaniz a proposé de le pérenniser par le biais d’une proposition de loi présentée lors de la niche parlementaire du PS jeudi 11 décembre.
L’Assemblée nationale a étudié cette proposition de loi qui prévoit de faciliter pour les communes l’entrée dans le dispositif, de réguler le complément de loyer ou de lutter contre les congés locatifs « de représailles ».
Rejeté par la droite et l’extrême droite, le texte a été adopté, en première lecture, le 11 décembre. Il doit désormais être examiné par le Sénat.
Comme le dit la pétition ci-dessous, lancée par de nombreuses organisations qui défendent les droits, « alors que les élections municipales arrivent à grands pas, il est primordial que le logement soit au cœur des débats, et que les candidat·es s’engagent pour appliquer l’encadrement des loyers et exiger sa pérennisation ! ». Nous vous invitons à la signer et à la faire signer largement.